도시재정비법에 따른 수용 후 반환하여 다시 조합원 자격을 얻은 자가 타인에게 양도하는 경우의 양도세 부과 판례

도시개발이나 공익사업(예: 재개발, 도로 확장)으로 인해 내 토지나 건물이 강제로 수용될 경우, 보상금을 받게 됩니다. 재개발 재건축의 경우 수용되는 경우는 현금청산자에 해당하거나 현금청산을 신청하면 조합원 자격이 없어지고 돈으로 받게 되는데 그런데 소유자가 변심하여 이 보상금을 돌려주고 다시 해당 지역에서 조합원 자격을 취득하면 양도 시 양도소득세는 어떻게 적용될까요? 

최근 부산고등법원 2023. 5. 12. 선고 2022누22651 판결에서는 이와 관련된 중요한 판단이 내려졌습니다. 

 

1. 사건의 개요

• A씨는 2005년, 부산의 한 토지를 매입
• 2013년, 해당 토지가 도시재정비법에 따라 수용됨 → 보상금(2억 5천만 원)을 받음
• 2020년, A씨는 보상금을 다시 반환하고 해당 지역의 조합원 자격을 취득
• 이후, 조합원 분양권을 다른 사람에게 양도하면서 세금 신고를 함
• 세무서에서는 이를 단기 양도로 보고 높은 세율을 적용하여 세금을 부과
• A씨는 이에 불복하여 소송 제기

이 사건에서 A씨는 "나는 원래 이 땅을 가지고 있었던 것이고, 보상금 반환은 원상회복일 뿐이므로 세금 혜택(장기보유 특별공제)을 받아야 한다"고 주장했습니다. 하지만 세무서는 "보상금 반환은 새로운 권리를 취득한 것이므로 단기 양도로 봐야 한다"고 맞섰습니다.

2. 법원의 판단

 

• A씨가 보상금을 반환하고 조합원 자격을 얻은 것은 '새로운 권리 취득'으로 본다.
• 즉, 원래 땅을 가지고 있던 것이 아니라, 2020년 새롭게 조합원 분양권을 취득한 것으로 해석해야 한다.
• 따라서 단기 양도로 판단하여 높은 세율(50%)을 적용한 세무서의 결정은 정당하다.

법원은 "보상금을 반환했다고 해서 과거의 땅을 되찾은 것이 아니라, 조합원 자격이라는 새로운 권리를 취득한 것"으로 보았습니다. 따라서 세금 감면 혜택(장기보유 특별공제)을 적용할 수 없고, 단기 양도로 높은 세율을 적용해야 한다는 결론을 내렸습니다.

3. 법원의 판결 요지

• 보상금 반환 후 조합원 자격을 취득한 것은 새로운 권리 취득으로 본다.
• 즉, 원래 소유했던 토지를 단순히 되찾은 것이 아니라, 조합원 분양권이라는 새로운 자산을 취득한 것이다.
• 따라서 보상금 반환일(2020.12.8.)을 새로운 취득일로 본다.
• 이후 조합원 분양권을 양도한 것은 단기 양도로 간주되며, 장기보유 특별공제(세금 감면 혜택)를 받을 수 없다.
• 세무서가 적용한 단기 양도세율(50%) 및 과세 처분은 정당하다.

결과적으로, A씨가 세무서를 상대로 제기한 소송은 기각되었습니다.

 

4. 관련 법률

 

📖 소득세법 제94조
양도소득세는 부동산, 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 분양권 포함) 등을 팔 때 부과됩니다.

 

📖 도시재정비도시정비 촉진을 위한 특별법(도시재정비법) 제11조
도시정비사업으로 수용된 토지를 반환하면 조합원으로 간주될 수 있습니다.

 

📖 소득세법상 장기보유 특별공제
부동산을 3년 이상 보유하면 일정 비율의 세금을 감면해 줍니다. 하지만 이번 사건에서는 조합원 자격 취득이 새로운 거래로 인정되어 공제를 받을 수 없었습니다.

쉽게 말하면 "보상금을 돌려줬다고 해서 옛날 땅을 되찾은 것이 아니다! 새로운 조합원 자격을 취득한 것이므로 새로운 거래로 본다!"

5. 결론 및 적용

✔ 보상금을 반환하고 재개발 조합원이 되려는 경우?
→ 법적으로는 새로운 부동산 권리를 취득한 것으로 본다.

✔ 이후 조합원 분양권을 팔면 세금은?
→ 단기 양도로 보고 높은 세율(50%)이 적용될 수 있다.

✔ 장기보유 특별공제 적용이 가능할까?
→ 불가능하다. 원래 가지고 있던 부동산이 아니라 새로운 권리 취득으로 보기 때문.

 

6. 마무리 

이 판결은 재개발·재건축 사업에서 조합원 자격을 얻고, 이를 양도하는 경우 세금이 어떻게 적용되는지에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 
공익사업(재개발 재건축)으로 인해 보상금을 받았고, 이를 다시 반환하여 조합원이 되려는 경우, 이후 양도할 때 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서 반드시 세무 전문가와 상담 후 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다!
법원의 판례는 개별적인 사안에 대한 판단이기 때문에 모든 사안에 적용할 수 없는 점을 생각하셔서 유사한 사안에 해당되신다면 세무사 또는 법률 전문가의 상담을 받길 추천드립니다!!!