도시정비법 재건축 재개발 물딱지 지분쪼개기 1세대 다주택자 입주권 대법원 판례

 

최근 재건출 재개발 관련

대법원 판례가 있어 소개해 드립니다.

재건축 재개발 입주권 관련한 판례인데

업계에서는 일명 물딱지, 현금청산에 

해당하는지를 판단하는 기준에 관련한 판례입니다.

도시정비법 제39조 제1항에 관련된 규정이 있으나

업계에서는 보통 1세대 내에서 다주택을 보유하는 경우

보통 입주권을 부여하는 쪽이었으나 판결로 바뀌게 될 거 같습니다.

 

1. 판시사항

주택재건축사업 조합설립인가 후

1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터

각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한

수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는

그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 하는지 여부(원칙적 적극)

 

2. 판결요지

구 도시정비법 제19조 제1항은 ‘정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의

조합원은 토지 등 소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되,

 

다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.’고 규정하고 있다.

제1호	토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
제2호	수인의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
제3호	조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

구 도시정비법 제19조는 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되었다.

종래에는 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때”에만

조합원의 자격을 제한하였으므로,

조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해

조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등

기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.

이에 2009. 2. 6. 개정된 구 도시정비법 제19조는 일정한 경우

수인의 토지 등 소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함으로써

투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고

기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.

 

 

 

이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면,

주택재건축사업 조합설립인가 후

1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터

각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한

수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 

구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어

원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다.

 

3. 원심의 판단 및 대법원의 판단

-	원심	대법원
1.	양도인 소외 1이 이 사건 정비사업에 동의하였는지 여부와 상관없이 원고들이 조합설립동의서를 제출함으로써 피고 조합원의 지위가 인정된다고 판단하였다.	인용
2.	소외 1로부터 부동산을 양수한 원고들 및 소외 1의 처인 소외 2로부터 부동산을 양수한 소외 3 등과 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 이들 전원을 대표하는 1인을 대표조합원으로 정해야 한다고 보기 어렵고, 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 원고들 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을, 소외 3 등 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을 각 대표조합원으로 정하면 된다고 판단하였다.	법리를 오해하고 필요한심리를 다하지 아니한잘못이 있다. 그러나 원고들에 대한 분양신청통지절차의 하자가 중대·명백하다는 이유로 이 사건 관리처분계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분을 무효로 보는 이상, 위와 같은 잘못이 판결의 결과에 영향을 미쳤다고 할 수는 없다.
3.	구 도시정비법 제19조 제1항 각호의 적용에 있어 조합원이 아닌 토지 등 소유자와 사이에서는 대표조합원을 정할 필요가 없다고 보아 원고들이 분양신청을 함에 있어 조합원이 아닌 양도인 소외 1과 사이에 대표조합원을 선임하여야 한다고 볼 수 없다고 판단하였다.	인용
4.	그 판시와 같은 이유로 구 도시정비법 제46조 제1항에서 정한 분양신청통지 대상자인 ‘토지 등 소유자’는 구 도시정비법 제2조 제9호 (나)목에 규정된 ‘토지 등 소유자’이지 ‘토지 등 소유자’ 중에 통지 당시 이미 ‘조합원’의 자격을 갖추고 있는 자에 국한된다고 볼 수 없다고 보아 피고는 원고들의 조합원 지위 획득 여부나 대표조합원 선임 여부 등에 대한 피고의 자체적인 판단과는 관계없이 ‘토지 등 소유자’인 원고들에게 분양신청에 관한 안내 등 절차를 진행했어야 하는데 이를 하지 않은 위법이 있다고 판단하였다	인용
5.	이 사건 관리처분계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분은 피고가 원고들에게 분양신청에 관한 적법한 통지를 하지 아니한 데서 비롯된 것이어서 위법하고, 그 하자가 중대·명백하므로 무효라고 판단하였다.	인용

 

위의 내용 중 일명 물딱지 및 현금청산과 관련한 판단은

"2."에 관한 내용이네요.

원심에서는 

남편의 부동산을 양수한 2인 중 대표 1인

부인의 부동산을 양수한 1인 중 대표 1인

을 각 대표조합원으로 정하면 된다고 하였으나,

대법원에서는 

남편의 부동산을 양수한 2인,

부인의 부동산을 양수한 1인 

총 3인 중 대표 1인을

대표조합원으로 정하여야 한다고 판시하고 있습니다.

 

 

다른 내용들은 모두 현금청산 및 분양신청에 관한

통지의 하자가 있는지 여부를 다투는 것이라 

물딱지 현금청산과는 관계가 없어 보이네요.

 

3. 총 론

이번 판결로 재건축 재개발 시장에

많은 혼란이 생길 것으로 보이는데요. 

아직은 판례가 나온 초기라 많은 사업장에서 

반영이 안 될 수도 있겠지만, 

이런 판결이 나와있다는 사실을 알게 되면

앞으로 1세대 대주택자의 물건일 경우 

현금청산의 대상이 될 수도 있음을 인지하여야겠습니다.

재건축 재개발 물건을 거래할 때

물딱지나 현금청산 대상이 될 수도 있음을 인지하고

부동산 중개인이나 매도인께 꼭 확인하는 것을 

잊지 말아야겠습니다.

대법원의 판결이 나온 이상 이를 거스르기는 

법률의 변경이 아니고서야 힘들지 않을까요?

 

 

2024.08.04 - [재건축·재개발] - 도시정비법 재건축 재개발 조합원 자격 다물권자 물건 입주권 물딱지 지분쪼개기