도시정비법 재건축 재개발 조합원 자격 다물권자 물건 입주권 물딱지 지분쪼개기

최근 나온 판례와 관련하여 다물권자에 관한

법률적인 내용에 대해 알아보겠습니다.

일단 재건축 재개발은 워낙에 케이스도

다양하고 내용도 방대하여 파악하기가

파악하기가 쉽지가 않습니다.

기존에 재건축 재개발에 대한 내용의

케이스에 따라 많은 질의회신이 있고 또한

대법원 판례 및 관행적으로 이루어져 오고 있어

이에 따라 진행하면 되겠지...라고 생각 했다가

낭패를 보는 경우도 종종 있기도 합니다.

1. 다물권자의 유형

1인 다물권자	1인 다물권자는 흔히 알고있듯이 한사람이 여려개의 재건축 재개발 사업장의 물건을 가지고 있는 경우입니다.
1세대 다물권자	1세대 다물권자는 한 세대 구성원이 각각 재간축 재개발 사업장 내의 여려개 물건을 가지고 있는 경우입니다.
복합 다물권자	위의 두 내용이 합쳐진 것으로 한 세대내에서도 다물권자이면서 세대내 한사람이 여러개 물건을 가지고 있는 경우에 해당합니다.

법률용어는 아니나 통상적으로 지칭하는 용어로

지역 및 경우에 따라 다르게 표현되기도 합니다.

2. 입주권에 대한 판단

1인 다물권자	도시정비법 제76조 제1항 6호 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다.
1세대 다물권자	도시정비법 제39조 제1항 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
복합 다물권자	도시정비법 제39조 제1항을 준용하여 판단.
1물권 다수 공유자	도시정비법 제76조 제1항 6호 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 도시정비법 제39조 제1항 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

3. 1세대 다물권자에 대한 예외

이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한

배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며,

1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가

조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도

이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를

제외하고는 1세대로 본다.

쉽게 살펴보자면,

주민등록표 상에 등재 안된 배우자	1세대로 봄	그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봄
미혼인 19세 미만의 직계비속	1세대로 봄	그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봄
조합설립인가 후 세대를 분리한 배우자 및 자녀	1세대로 봄	그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봄
조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 이혼한 배우자 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정함)	독립된 세대로 봄	독립된 각 세대를 대표하는 1명을 조합원으로 봄

위와 같이 규정하고 있습니다.

규정만 보았을 때는 일면 대법원의 해석이

당연한 판결이 아닌가 하는 의문이 있는데요.

아래에 대법원 판단과 과거 법제처 해석을 보겠습니다.

4. 최근 판시사항의 내용

대법원은 최근 관리처분계획일부무효확인등 판시에서

주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다.

고 판시하였습니다.

최근까지는 과거 2012년 법제처 질의회신에 근거하여

1세대 다물권자의 경우에 세대를 달리하는 제3자에게

양도하는 경우 조합원자격을 가질 수 있는 것이 주를 이루고

이에 따라 현재까지 많은 거래가 이루어지고 있었는데요.

최근 판례로 인하여 과거 법제처의 질의회신 해석은

무력화될 것으로 보입니다.

5. 기준은 "조합설립인가 일"

법의 취지와 대법원의 판단 취지 자체가

투기세력의 유입방지, 사업성 침해 방지, 조합원 재산권 보호

인데요. 조합설립인가 이후에는 계획된 대로의

사업이 진행되어야 조합원의 재산권이 보호될 것입니다.

무분별한 입주권 증가는 사업에 방해가 되는 것이죠.

다물권자에 대한 판단을 조합설립인가 일을 기준으로 하는데요

법률에서도 볼 수 있듯이 조합설립인가 일 이전에는

조합원의 자격에 대한 제한을 두고 있지 않고 있습니다.

따라서 매매할 시에 조합설립인가 일을 반드시 파악하시는 게

좋겠습니다.

6. 투기과열지구

투기과열지구로 지정된 지역에 대하여는

도시정비법 제39조 제2항의 규정이 적용됩니다.

이는 1주택자에게 적용되는 사항이며

위에서 살펴본 바와 같이 다물권자에게

적용되는 사항은 아닙니다.

투기과열지구 내에 1주택자에 한하여

도시정비법 제39조 제2항이 적용되면

해당 지구 내의 다물권자는

도시정비법 제39조 제1항 2호,3호가 적용되는 점을

숙지하세요.

7. 대응방안?

대법원 판례가 나온 이상 아마도 판례의 결과에

따라야 할 것으로 보입니다.

판례의 결과에 따라 많은 투자자분들의 권리에 변동이 생길

가능성이 많아졌지만,

이에 대하여 책임지는 사람은 없을 것으로 보입니다.

물건을 판사람도, 물건을 산사람도, 중개한사람도

기존의 법제처 질의회신을 근거로 거래를 했을 테니까요.

결론적으로는 법이 바뀌어야겠지요.

대법원 판결 시점 이후에 투자하시는 분들은

대법원 판결을 잘 숙지하시고 물건의 내용을 잘

파악하셔서 투자하시는 것이 현명한 길일 것으로 보입니다.

부디 다들 현명한 투자를 하시길 바랍니다.

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