건물 건축물의 일부가 공익사업으로 편입 된 경우에 대한 대법원 판례!!

공익사업(예: 도로 건설, 철도 확장)으로 인해 토지나 건물이 수용될 경우, 소유자는 국가로부터 보상을 받을 수 있습니다. 그런데 만약 건물의 일부만 편입되었고, 남아 있는 건물(잔여 건축물)에 손해가 발생했다면, 이를 보상받을 수 있을까요?
최근 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023두49172 판결에서는 이와 관련된 중요한 법적 판단이 내려졌습니다. 법률 용어를 쉽게 풀어 설명해 보겠습니다.

 

1. 사건의 배경

 

 

• 공익사업으로 인해 건물 일부가 편입됨
• 남아 있는 건물(잔여 건축물)의 가치가 떨어짐
• 건물 소유자는 이에 대한 보상을 청구
• 국가는 절차상 문제가 있다며 보상을 거부함.

이 사건에서 건물 소유자는 "공익사업 때문에 내 건물 가치가 떨어졌으니 보상을 해달라"고 요청했습니다. 하지만 국가는 "절차를 안 거쳤으니 줄 수 없다"고 주장했어요. 과연 법원은 어떤 판단을 내렸을까요?

 

2. 대법원의 판결 핵심

• 공익사업으로 건물 일부가 편입되었더라도, 잔여 건물에 대한 손실보상을 받으려면 반드시 정해진 절차(재결절차)를 거쳐야 한다.
• 재결절차 없이 바로 국가를 상대로 보상청구 소송을 제기하는 것은 인정되지 않는다.
• 잔여 건축물의 가격이 낮아진 것과 잔여 건축물을 보수하는 비용(보수비)은 다른 개념이다. 각각 별도의 보상 절차를 거쳐야 한다.

즉, 보상을 받으려면 반드시 재결절차(보상심의위원회를 통한 심사)를 거쳐야 하며, 건물 가치 하락과 건물 보수비는 별개로 취급된다는 것입니다.

 

3. 관련 법률 한눈에 보기

 

 

📖 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)

제34조: 손실보상 절차
제50조: 재결절차
제83~85조: 소송 진행 방법

 

📖 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

제35조 제1항: 잔여 건물 가치 하락에 대한 손실보상
제35조 제2항: 잔여 건물 보수비에 대한 손실보상

 

쉽게 말하자면 "건물 가치 하락"과  "건물 보수비"는 따로 인정받아야 하며, 그냥 소송부터 걸지 말고 반드시 재결절차를 먼저 거쳐야 한다는 것입니다.

 

4. 결론 및 적용

✔ 건물 일부가 공익사업에 편입되었다면?
→ 손실보상을 받기 위해 재결절차를 반드시 거쳐야 합니다.

✔ 잔여 건축물의 가치 하락과 보수비 보상, 한 번에 받을 수 있을까?
→ 불가능합니다. 각각 따로 절차를 밟아야 합니다.

✔ 바로 국가를 상대로 소송할 수 있을까?
→ 아니요. 먼저 보상심의위원회에 재결을 신청한 뒤, 결과에 불복하면 소송을 제기해야 합니다.

 

5. 마무리

이 판결은 공익사업으로 인해 재산 피해를 입은 사람들에게 중요한 의미를 갖습니다. "당연히 보상을 받을 수 있겠지?"라고 생각했다가, 정해진 절차를 지키지 않아 보상을 못 받을 수도 있습니다. 

그러나 이 사건의 경우는 절차적 하자가 문제가 되어 손실보상청구를 할 수 없다고 한 것이므로  절차적 적법성을 유지한 채 진행되었다면 경우에 따라 보상의 대상이 될 수도 있을 수 있습니다.  
따라서 공익사업으로 인해 건물이나 토지가 수용될 경우, 반드시 보상 절차를 잘 숙지하고 전문가(변호사, 감정평가사)와 상담하는 것이 중요합니다!