토지보상법에 따른 지장물 건물 보상 후 소유자가 계속 점유하는 경우 불법으로 부당이득금을 줘야 하나?(1)

오랜만에 좀 흥미 있는 

판례 하나 소개해 드립니다.

관련 내용이 너무 길어 (1), (2)로 구분하여

(1)에는 해설을

(2)에는 판시사항과, 판결요지를

넣었습니다.

 

일반적으로 공익사업을 위한 보상인 경우나

도시 및 주거환경정비법에 따라

토지보상법을 준용하는 경우에

토지와 지장물 및 권리에 대한 

보상을 하게 되는데요

 

그러한 경우 소유자나 관계인은

토지 등을 사업시행자에게 인도하게 됩니다.

그러나 보상이라는 것이 언제나 원만하게

진행되는 것은 아닌데요

 

일부는 보상 받고 일부는 안 받고

돈이 급해서 보상은 받았으나

점유를 계속하는 경우

보상과 관련된 모든 절차가 진행되었지만

점유를 계속하는 경우 등

여러 경우가 있는데요

 

그러면 이러한 경우에

사업시행자가 

불법점유로 인한 손해배상을 

청구해도 되는 것일까요?

 

이와 관련되어

토지보상법을 준용한 주택재개발사업에서

발생한 분쟁에 대하여

2023.08.18에 선고된 판례가 

나왔습니다.

 

1. 판례요약

1) 사실관계

가.  원고는 서울 동대문구 일대를 사업시행구역으로 하여

주택재개발사업을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합으로서

2018. 5. 10. 동대문구청장으로부터 이 사건 정비사업에 관하여

관리처분계획인가를 받았고,

같은 날 동대문구청장은 관리처분계획인가고시를 하였다.
 
나.  피고들은 이 사건 정비사업 구역 내에 있는 토지와 건물을 소유하던 사람이다
 
다.  서울특별시 지방토지수용위원회는 2018. 10. 26. 이 사건 정비사업을 위하여

이 사건 제1, 2 토지를 수용하고

지장물로 분류된 이 사건 건물을 이전하게 하며

수용개시일을 2018. 12. 14.로 한 수용재결을 하였다.

이에 따라 원고는

수용재결에 따른 손실보상금(이 사건 건물 등에 관한 지장물 보상액 포함)을

공탁하였다.
 
라.  원고는 2019. 1. 31. 및 2019. 2. 8. 이 사건 건물을 포함하여

이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 각 지분 전부에 관하여

각 2018. 12. 14. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
 
마.  한편 피고들은

2013. 10. 24. 소외 1에게 임대보증금 1억 원으로 정하여 이 사건 건물의 지층을,

2017. 6. 27. 소외 2에게 임대차보증금 7,000만 원, 월차임 240만 원으로 정하여 이 사건 건물의 1층을,

2017. 9. 30. 소외 3에게 임대차보증금 1,500만 원, 월차임 55만 원으로 정하여 이 사건 건물의 2층을 각 임대하였다.

그런데 위 수용개시일 이후에도

소외 1은 2019. 4. 6.까지 113일간,

소외 2는 2019. 8. 31.까지 260일간,

소외 3은 2019. 11. 29.까지 350일간

각 임차부분을 더 점유·사용하다가 퇴거하였다.

 

2) 대법원의 판단

결론적으로 대법원은 원고의 부당이득청구를 인정하였습니다.

다만 토지에 대하여는 권원 없는 점유를 인정

지장물에 대하여는 여전히 피고들에게 소유권이 있다고 

인정하였습니다.

판시사항을 보면 전반적으로 피고의 주장을 인정하는 듯

보이다가 

결론적으로는 피고들의 토지에 대한

차임상당의 손해를 원고에게 미치고 있다고 하였습니다.

 

대법원은

이 사건 지장물에 대한 수용재결은

이전하게 하는 수용재결을 한 것이고

해당 물건을 취득하게 하는 수용재결이 아니므로 

수용재결을 원인으로 한 소유권이전등기는

법률상 원인 없는 등기로 무효이다

 

원고가 건물을 수용으로 원시취득 하였다고 보더라도

건물의 권리자는 손실보상이 완료되기 전까지 계속

사용 수익할 수 있고

임차권자는 그의 선택에 따라 임대차계약을 

해지할 수 있을 뿐이다.

임대차계약이 종료하더라도

직접점유자가 이를 반환하지 않는 경우는 

간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로

간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.

따라서 소유자의 간접점유가 지속된다.

 

그렇다면 피고들은 토지를 수용한 이후에도

건물의 소유를 위하여 그 대지인 토지를

권원 없이 점유하고 있었다고 할 것이다.

 

또한 지장물인 건물을 원고에게 인도할 의무도 있다.

이를 위해 임차인들에게 보증금을 반환하면서

적시인도를 위해 노력한 특별한 사정이 없는 한

피고들은 원고에게 토지의 차임상당액 등의 손해를 

배상할 의무가 있다.

 

다만 피고들과 임차인들은 영업보상 등의 손실보상이

완료되기 전까지는 종전 건물 및 토지를 사용 수익할

적법한 권원이 있으므로

 

피고들의 손해배상책임은 손실보상이 완료된 다음 날부터

점유가 종료된 것으로 볼 수 있는 날까지이고,

건물은 여전히 피고들 소유이므로 그 임료는

배상할 손해에 해당하지 않는다.

 

3) 대법원의 판단 근거가 된 관련법리

건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로

법률상 원인 없는 토지 점유는 차임상당의 손해를 주고 있다.

(대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결 참조)

 

민법상 간접점유를 인정하기 위해서는

간접점유자와 직접점유자를 하는 자 사이에

일정한 법률관계, 즉 법률매개관계가 필요하다.

간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이

해지 등의 사유로 종료되더라도 

직접점유자가 반환하기 전까지는

간접점유자의 반환청구권이 소멸되지 않는다.

따라서 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.

(대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결 참조)

 

도시정비법 제65조 제1항에 따라 준용되는

토지보상법 제43조는 

토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서

수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는

수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을

사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다."라고 규정하고 있다

정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여

토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라

물건의 가격으로 보상한 경우,

사업시행자가 당해 물건을 취득하는 위 단서 제3호와 달리

수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로

당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵지만,

지장물의 소유자가  스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등

특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고,

지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와

그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다.

따라서 사업시행자가 지장물에 관하여

토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라

지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한

지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다

(대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다242342 판결 참조).

 

도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에서 정한

토지보상법에 따른 손실보상이 완료되려면

협의나 수용재결에서 정해진 토지나 건축물 등에 대한

보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라

주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다. 

만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면,

관리처분계획의 인가·고시가 있더라도

종전의 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는

종전의 토지나 건축물을 사용·수익 할 수 있다

(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 참조). 

위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가

종전 토지나 건축물을 사용·수익 하고 있는 현금청산대상자를 상대로

불법점유로 인한 손해배상을 청구하는 것은 허용되지 않는다

(대법원 2021. 8. 19. 선고 2021다215039 판결 참조).

 

2. 결 론

결론은 공익사업을 위한 토지보상이거나

재건축 등과 같이 토지보상법을 준용하는 경우에

토지와 지장물 보상에 대한 협의가 되지 않아

수용재결을 가서 공탁하는 경우이거나

협의가 된 이후에

소유자는 토지를 점유를 계속적으로 하는 경우에는

권원 없는 점유로 인한 손해를 

사업시행자에게 미치고 있는 것입니다.

다만 손실보상이 완료된 다음에 해당하는 것이고

지장물에 대한 불법점유는 인정되지 않네요.

사업시행자나 소유자들이 원만하게 합의되면 좋겠지만

합의가 잘 되지 않더라도 토지에 대하여는

인도를 해야 하는 의무가 발생하니깐

무작정 버티는 것은 좋지 않아 보입니다.

 

2024.10.03 - [토지보상법 판례] - 토지보상법에 따른 지장물 건물 보상 후 소유자가 계속 점유하는 경우 불법으로 부당이득금을 줘야 하나?(2)