주택 재개발 정비사업 구역 내 토지보상법에 따른 주거이전비 무상 세입자도 받을 수 있나?

주택 재개발사업을 하는 경우 정비구역 내의 주거용 주택에 거주하는 사람들에게 주거이전비와 이사비를 지급하도록 되어있는데요. 임대차계약을 하는 경우에 임료를 산정하지 않고 무상으로 이용하는 경우에 이사비를 지급하는 것에 대해서는 논란의 여지가 없는데요, 과연 주거이전비는 지급을 해야 하는 것인지 문제가 됩니다. 정말 다른 사유로 무상으로 거주하는 경우도 있을 것이고 편법으로 무상 거주자로 이름을 올려놓는 경우도 있을 것 같은데요.

이와 관련된 대법원 판례가 있습니다. 이하 대법원 판례에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 판시사항

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 포함되는지 여부(적극)
[2] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항에 따른 주거이전비 지급요건인 ‘정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’에 해당하는지 판단하는 기준 및 이에 대한 증명책임의 소재(=주거이전비의 지급을 구하는 세입자) / 세입자가 사업시행계획 인가고시일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주하고 있는 경우, 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우에 해당하는지 여부(원칙적 적극)

 

2. 사실관계

• 원고들은 주택재개발 정비사업의 구역 내에 위치한 각 주거용 주택에 1999.11~2007.6 까지 사이에 전입하여 사업시행인가일까지 거주하였다.
• 원고들은 정비사업 사업시행자인 피고를 상대로 주거이전비와 이사비 및 그에 대한 각 지연소해금의 지급을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.
• 원심은 원고들의 청구에 대하여 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자는 세입자에 포함되지 않으며 원고들이 그 주장과 같이 각 임대차계약을 체결하여 사용대가를 지급하고 거주했다는 사실을 인정하기 어렵다는 이유로 이를 기각하였다.

3. 판결요지

[1] ‘세입자’에는 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다고 봄이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

• 구 토지보상법(2022. 2. 3. 법률 제18828호로 개정되기 전의 것) 제78조 제5항은 주거용 건물의 '거주자'에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다고 규정하여 사용대가의 지급여부를 구분하지 않고 주거용 건물의 거주자 일반에 대하여 주거이전비 등을 필요적으로 보상하도록 정하고 있다. 주거이전비 보상에 대하여는 국토교통부령이 정하는 기준에 의한다고 규정하고 있으나, 이러한 규정을 살펴보더라도 무상으로 사용하는 거주자를 주거이전비 보상대상에서 일률적으로 배제하는 내용이 규율될 것이라고 예상할 수 없다.
• 주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 것이므로 세입자들의 사용대가 지급 여부에 따라 달라진다고 보기 어렵고 이와 같은 취지에 비추어 보더라도 무상사용자를 배제하는 것은 타당하지 않다.
• 주거이전비와 이사비 모두 제도의 취지가 동일하다. 이사비는 무상거주자도 지급 대상이 되는 것에는 다른 이론이 없고 양자를 달리 취급할 합리적인 이유도 없다.
• 세입자에 무상 거주자도 포함된다고 보는 상위법령의 위임범위와 제도의 취지, 구체적 타당성을 고려한 결과이다.
• 구 토지보상법(2020.12.11 국토교통부령 제788호로 개정) 시행규칙 제54조 제2항의 주거용 건축물의 세입자에 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다.

 

[2] 주거이전비 보상의 대상이 되기 위해서는 해당 세입자가 공익사업인 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우여야 하는데, 여기서 '정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우'에 해당하는지는 

• 세입자의 점유권의 성격
• 세입자와 건축물 소유자와의 관계
• 계약기간의 종기 및 갱신 여부
• 실제거주기간
• 세입자의 이주시점 등

을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이러한 용건을 충족하는지는 주거이전비의 지급을 구하는 세입자 측에서 주장 증명책임이 있다.

그러나 세입자에 대한 주거이전비의 보상방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되므로, 세입자가 사업시행계획 인가고시일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주하고 있었다면 특별한 사정이 없는 한 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하다.

 

대법원 판례는 원고들의 손을 들어 주었는데요. 무상으로 거주하는 세입자들도 이사비 대상을 물론 주거이전비 대상에도 해당된다는 취지의 판시를 하였습니다. 그러면 정비구역 내에 무상으로 거주하는 사람도 주거이전비 대상이 되니 아무나 막 이름을 넣어놔도 될까요?? 그러한 문제를 방지하기 위하여 일정 요건을 같이 판시하였는데요.

 

1. 원칙적 사업시행계획 인가고시일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주
2. 세입자의 점유권의 성격, 세입자와 건축물 소유자와의 관계, 계약기간의 종기 및 갱신 여부, 실제거주기간, 세입자의 이주시점 등을 고려하여 판단.
3. 위 요건을 충족하는지는 주거이전비의 지급을 구하는 세입자 측에서 증명책임

해야 한다고 하고 있습니다. 따라서 무작정 무상세입자를 넣어놓으면 안되겠죠??? 이상 주거이전비에 관한 판례를 살펴보았습니다.