토지보상법 : 토지보상을 위한 감정평가 방법??

 

 

 

안녕하세요. 부동산을 맛보는 부믈리에입니다. 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 사용에 관한 법률』(이하 토지보상법)에서는 국가나 지자체등이 공익사업을 할 경우 편입되는 토지에 대한 보상에 관한 규정을 정해놓고 있는데요, 오늘은 그중에 토지 보상금액을 어떻게 평가하는지 알아보겠습니다.

 

1. 취득하는 토지의 보상

토지보상법 제70조에서 취득하는 토지에 대한 보상을 정하고 있는데요 여기서 토지에 대하여는 『부동산 가격공시에 관한 법률』에 따른 공시지가를 기준으로 보상하며, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치 형상 환경 이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 공시지가는 토지보상법 시행규칙 제22조에 의거하여 표준지의 공시지가를 의미합니다. 보통 대부분의 토지는 개별공시지가라는 지가를 가지고 있으나 토지보상법상 보상금액을 산정하기 위해서는 표준지 공시지가를 의미합니다.

2. 토지의 보상평가 방법

일반적인 토지의 보상평가 방법은 앞에서 말한 것과 같이 표준지공시지가를 기준으로 감정평가를 하게 됩니다. 표준지 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관이 발표하는 표준지의 지가를 말하며 이 표준지공시지가를 선정하여 1월 1일부터 가격시점까지의 시점수정을 하고 지역요인 비교 개별요인 비교 그 밖의 요인을 보정하여 감정평가를 하게 됩니다.

 

 

3. 표준지공시지가의 선정

토지보상금액을 평가하기 위하여는 먼저 표준지공시지가를 선정합니다. 표준지공시지가는 전국에 분포되어 있는 토지 중 지역의 지가, 토지특성, 용도 등을 대표하는 표준적인 토지를 선정하여 매년 1월 1일을 기준으로 발표되는 지가로 개별지가와는 다릅니다. 감정평가 할 때는 표준지공시지가를 선정하는 작업을 하는데 이때 보상의 대상이 되는 토지의 인근에 소재한 표준지공시지가 중 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 동일 유사한 표준지공시지가를 선정합니다.

 

4. 시점수정

시점수정이란 감정평가의 기준이 되는 시점(가격시점)과 공시지가의 기준이되는 시점(1월 1일)이 시간적으로 괴리가 있기 때문에 공시기준일의 공시지가의 가치를 가격시점에서의 가치 수준으로 수정하는 작업을 말합니다. 이를 수정하는 방법은 국토부장관이 발표하는 지가변동률을 기준으로 시점수정을 합니다.

 

 

 

5. 지역요인 비교, 개별요인 비교

토지보상을 위한 감정평가를 할 때 인근지역의 표준지공시지가를 선정하여 평가 대상토지와 지역요인, 개별요인을 비교하게 됩니다. 토지의 가격은 지역성의 특성을 가지기 때문에 지역요인을 비교하나 통상 선정된 표준지공시지가는 인근지역에 소재하는 경우가 대부분이므로 별도의 지역요인을 비교하는 경우는 희박합니다.

 

지역요인이 비교된 후 토지의 개별적인 사항에 대한 비교작업을 하게됩니다. 토지의 개별적인 사항이라 함은 표준지공시지가와 평가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 도로조건, 편익시설과의 접근성, 주위환경, 접면조건, 경사, 행정적인 제한사항 등을 상호 비교하여 우열세를 가리게 됩니다.

 

6. 그 밖의 요인 보정

그 밖의 요인은 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 이외에 대상토지의 가격에 영향을 미치는 요인을 말합니다. 통상적으로 표준지공시지가의 지가 수준은 주위의 현실적인 시세 수준을 반영하지 못하고 있는 경우가 대부분으로 이에 대한 보정작업, 즉 표준지공시지가의 가격 수준을 용도지역, 이용상황이 고려된 현실적인 지가 수준으로 보정하는 작업을 말합니다. 다만 토지보상법에서의 그 밖의 요인 보정은 당해공익사업으로 인한 개발이익이 주위 시세에 포함되어 있는 경우 이를 배제하도록 규정하고 있습니다.

 

7. 결론

공익사업에 편입되어 보상금을 평가하기 위한 방법을 살펴 보았습니다. 결론적으로는 표준지공시지가를 기준으로 시점수정을 한 뒤 지역요인, 개별요인 비교작업을 하고 그 밖의 요인 보정을 거친 후 최종적으로 토지보상금액이 결정됩니다. 이러한 과정에서 현실적으로 가격 수준을 검토하기 위한 방법으로 인근지역의 토지 지가 수준을 조사합니다. 용도지역 이용상황이 동일 유사한 거래사례와 감정평가 전례 자료를 수집하고, 인근지역의 부동산 가격 탐문 등으로 가격 수준을 파악한 뒤 위의 절차대로 작업을 착수하게 됩니다.