토지보상법상 도로의 정의 : 공도, 사도, 사실상의 사도

 

부믈리에입니다. 너무 오랜만에 글을 쓰는 거 같네요.

작심삼일이라는 말을 몸소 실천하고 있습니다.

새해를 맞이하여 다시 열심히 글을 올려보겠다는 다짐을 하면서 

오늘은 토지보상법상 도로의 종류에 대하여 알아보겠습니다.

 

일반적 의미로 도로라 함은 사람과 차량이

통행할 수 있도록 만들어진 길을 의미합니다.

자동차 전용도로같이 차량만 다닐 수 있는 도로

보행자 전용도로같이 사람만 다닐 수 있는 도로

모두 도로에 해당합니다.

 

도로에 대하여 법적으로 규정하고 있는 것이

국토의 계획 및 이용에 관한 법률,

도로법, 건축법, 농어촌정비법, 사도법 등에서

도로에 대한 법적인 규정을 하고 있습니다.

 

이번 게시글에서는 토지보상법에서 규정하는 

도로의 의의와 보상금액 평가방법, 개설경위에 대하여

알아보겠습니다.

 

 

1. 공 도

 

 

1) 의 의

토지보상법에서는 공도에 대하여 직접적인 언급은 하지 않고 있습니다. 

다만, 사도법상 사도, 사실상의 사도 이외의 도로로 규정하고 있어 

사도, 사실상의 사도 이외의 도로(이하'공도')를 공도로 보고 있습니다.

 

일반적으로 공도는 행정청이 행정작용으로 개설하여 일반에 제공하는 도로로

법상 공도, 예정공도, 사실상의 공도로 구분할 수 있습니다.

 

2) 공도에 대한 감정평가

토지보상법상 공도에 대하여는 토지보상법 시행규칙 제22조에 의거하여

평가하도록 하고 있습니다.

토지보상법 시행규칙 제22조는 일반적인 토지에 대한 평가로

흔히 '정상평가' 하도록 하고 있습니다.

여기서 정상평가라 함은 도로로써의 용도가 폐지된 상태로

도로가 아니었다면 이용되었을 인근의 표준적인 이용상황을

기준으로 합니다.

 

3) 공도의 개설 경위

일반적으로 공도는 행정청이 행정작용으로 개설하여 일반에 제공하는 도로로

법상 공도, 예정공도, 사실상의 공도로 구분할 수 있습니다.

2. 사 도

1) 정의

사도는 사도법 제2조에서 

도로법 제2조제1항제1호에 따른 도로

도로법의 준용을 받는 도로

농어촌도로 정비법 제2조제1항에 따른 농어촌도로

농어촌정비법에 따라 설치된 도로 등이 아닌 것으로서

그 도로에 연결되는 길로 규정하고 있습니다.

 

2) 사도에 대한 감정평가

토지보상법상 사도에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의

5분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사도 인근토지가 100원이라면

사도의 가격은 20원이 되는 것입니다.

 

3) 사도의 개설 경위

사도는 사도법에 따라 사도를 개설, 개축, 증축 또는 변경하려는 자가

시군구청장의 허가를 받고 개설하며,

시군구청장은 허가를 하였을 때 그 내용을 공보에 고시하고,

사도관리대장에 그 내용을 기록하고 보관하여야 합니다.

사도법상 사도는 그 소유자가 다른 토지의 효용증진을 위하여

사도개설허가를 받아 스스로 개설하는 도로로

공도에 연결되는 도로입니다.

 

 

3. 사실상의 사도

1) 정의

사실상의 사도는 토지보상법상 정의되지는 않지만

사도법상 사도 이외의 도로로서

그 종류를 열거식으로 규정하고 있습니다

ㆍ도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

ㆍ토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

ㆍ건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정, 공고한 도로

ㆍ도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

 

2) 사실상의 사도에 대한 감정평가

토지보상법상 사실상의 사도에 대하여는 인근토지에 대한

평가액의 3분의 1 이내로 평가합니다.

인근토지가 만약 100원이면

사실상의 사도는 33원이 보상금액이 됩니다.

 

3) 사실상의 사도 개설 경위

사실상의 사도는 정의에서 보는 바와 같이 대부분 소유자 자신의 편익을 위하여

스스로 설치한 도로입니다. 일반적으로 건축물을 건축하기 위하여 설치하는

도로, 건축물 건축을 위해 확보해야 하는 소방도로 폭을 위하여 대지의 일부가

도로로 되는 경우 등이 대표적인 사실상의 사도입니다.

 

4. 사도와 사실상의 사도 보상액이 적은 이유?

일반적으로 도로만으로는 시장에서 거래되지 않으며,

도로만의 가치를 평가하기가 매우 곤란합니다.

이는 토지라 하면 그 토지가 거래되면서 형성되는 가격,

그 토지를 활용하서 생기는 수익을 토대로 생기는 가치를 

추정하여 해당 토지의 가격을 평가하지만,

도로의 경우 거래도 되지 않을뿐더러, 독립적 베타적인 

이용으로 수익을 낼 수도 없기 때문입니다.

다만 그 토지가 도로로 활용됨으로써 그 도로에 접하는

다른 토지들은 상대적으로 접근성이 우수해지면서

토지의 가치가 상승하게 됩니다. 

이를 보고 보통 토지가 도로가 되면서 낮아지는 가격만큼

인근토지로 가치가 화체되었다고 표현하는데

이를 '화체이론'이라고 합니다.

일반적으로 도로의 가격이 낮은 이유는 이 '화체이론' 때문입니다.

 

 

그렇다면 사도는 5분의 1이내로 평가하는 반면

사실상의 사도는 3분의 1이내로 평가하는 이유는 무엇일까?

토지보상법상 법 취지로 보았을 때 사도법상 사도는 사실상의 사도에 비하여

감액되는 비율이 높은 것은

사도는 그 토지의 소유자가 다른 토지의 효용증진을

위하여 스스로 개설하는 토지인 점이, 

도로 개설이 보다 더 자의적이고 도로의 가치가 인근토지로 

화체되는 정도가 사실상의 사도에 비해 더 심한 측면이 있는 것으로 볼 수 있습니다.

 

토지보상법상 도로의 종류와 의의, 정의, 도로의 보상금 평가기준, 도로의 개설경위, 화체이론에 

대하여 살펴보았는데, 토지보상법상 도로의 평가 기준에 대해서는

너무 간단히 나와 있지만 실제적으로 각각의 도로마다 

그 성격이 다르고 case by case 마다 너무나 다른 결과가

나오기 때문에 하나하나 잘 살펴본 뒤 도로의 성격을 결정하는 것이 마땅해 보입니다.

이번 글에서는 가볍게 살펴보았지만 도로에 대한 개별 case에 대한 글은 

다음 글을 참고해 주세요.