토지보상법 상 불법형질변경 토지는 어떻게 감정평가 할까?

 

부믈리에 입니다. 공익사업을 위하여 토지를 사업시행자가 취득하는 경우에 불법형질변경 토지에 대하여 보상금을 평가하는 경우 문제가 됩니다. 토지보상법상 대원칙은 현재의 현황을 기준으로 평가하도록 되어있는데 토지소유자나 제3자가 해당 토지를 허가나 신고없이 불법으로 형질을 변경한 경우에 이 토지를 현황 기준으로 보상금을 주는지 불법을 저지르기 전의 현황대로 보상금을 주는지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

1. 형질변경이란??

형질변경이라는 용어는 『국토의 계획 및 이에 관한 법률』(이하 국계법) 시행령에서 정의 하고있는데 '절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)라고 규정하고 있으며 대법원 판례에서는 국계법상의 정의에 추가적으로 토지의 형상을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태에 있는 것을 의미한다고 판시한 바 있습니다. 따라서 토지의 형상을 변경하는 것과 형질, 즉 이용 및 용도의 변경도 함께 형질변경으로 보는 것이 타당해 보입니다.

 

2. 불법형질변경

 

 

불법형질변경은 국계법 및 관계법령 등에 의하여 허가나 신고를 득하고 형질변경을 하여야 하는데 이를 행하지 않고 형질변경한 토지를 의미하며 형질변경의 주체는 소유자든 제3자든 따지지 않습니다. 다만 국가나 지자체는 포함되지 않습니다.

 

3. 대표적인 불법형질변경

형질변경에 대하여 규정하고 있는 법률이 국계법, 농지법, 산지관리법, 초지법을 꼽을수 있습니다.

국계법상에서는 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경 제외) 행위를 하려는 자는 시장 등의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

농지법, 초지법 및 산지관리법에서도 농지를 전용하는 경우에는 농지전용 허가 또는 신고를, 산지를 전용하려는 경우에는 산지전용 허가 또는 신고를, 초지를 전용하는 경우에는 초지전용 허가 또는 신고를 하도록 규정하고 있습니다.

 

4. 허가가 취소된 토지는?

개발행위 허가를 득하여 개발사업을 하는 도중 및 농지, 초지, 산지전용 도중에 허가가 취소되는 경우에 이는 적법한지 불법인지가 문제 되는데 이 경우에는 불법형질변경 토지에 해당됩니다.

 

5. 옛날에는 허가나 신고사항이 아닌데??

 

 

형질변경을 행하는 시점, 즉 형질변경 당시에는 제한하는 법률이 없어 형질변경 하였는데 이후에 법이 개정되어 허가나 신고를 득하고 형질변경을 해야 하는 경우에는 불법형질변경으로 보지 않습니다. 

 

6. 불법형질변경토지인지 아닌지 모르겠어요.

일반적으로 토지주 들은 이러한 사항들에 대해 자세히 알거나 하지 못하는 경우가 많아 관련업종에 종사하는 분들의 도움을 많이 받기도 합니다. 하지만 이러한 불법형질변경 토지임을 증명하는 주체는 토지주가 아니라 사업시행자이므로 사업시행자가 불법형질변경토지 임을 증명 하여야 합니다. 

 

7. 불법형질변경토지에 대한 보상금

불법형질변경토지는 원칙적으로 원상회복의 의무가 있는 토지로써 토지보상법상 일시적인 이용상황으로 볼 수 있습니다. 따라서 현재의 불법형질변경토지가 일시적인 이용상황이기 때문에 형질변경 될 당시의 이용상황을 기준으로 토지보상금을 책정하여 보상합니다. 다만 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입 된 불법형질변경토지에 해당하는 경우는 가격시점 현재의 현황을 기준으로 평가합니다. 1995년 1월 7일 이전에 형질변경한 토지는 불법형질변경토지가 아니라고 오해하시는 분들이 있는데 1995년 1월 7일 이전에 공익사업시행지구에 편입된 토지에 한정됩니다.

 

8. 공익사업시행지구에 편입된 때는 언제인가요?

이 시기에 대하여는 논란이 좀 있지만 과거 대법원에서는 도시계획시설의 부지로 결정·고시 된 때를 기준으로 하여야 한다는 취지의 판시를 한 바 있습니다. 토지보상법상 불법형질변경토지에 대한 보상의 취지를 살펴보더라도 정당보상의 원칙에 입각하여 사업인정고시일 보다는 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 고시된 때가 되어야 합리적일 것으로 보입니다.

 

이상 불법형질변경토지에 대한 보상금 평가를 알아보았는데요, 불법형질변경토지가 우리 주변에 생각보다 많이 분포하고 있습니다. 지금 현재 불법형질변경이라고 가만히 손 놓고 있는 것보다는 양성화시기에 허가나 신고를 추인받으면 적법하게 형질변경 된 것으로 인정이 되니 이를 준비하는 것도 좋을 거 같습니다. 마지막으로 불법형질변경토지는 형질변경 당시의 이용상황으로 보상하며 1995년 1월 7일 당시에 동익사업시행지구에 편입 된 경우에 만 적법한 토지로 인정됩니다. 1995년 1월 7일 이전에 형질변경한건 대상이 안됩니다. ^^