토지보상법 : 무허가건축물은 보상해줄까? 그 토지는 어떻게 평가할까?

안녕하세요. 오늘은 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 토지보상법)에 따라 공익사업을 시행하는 경우에 편입되는 무허가건축물과 무허가건축물이 소재하는 토지에 대한 보상을 살펴보겠습니다. 일반적으로는 건축물을 건축하는 경우에 허가나 신고를 하고 건축을 하는 경우가 일반적인데 이를 행하지 않고 소유자가 건축을 건축하는 경우가 종종 있습니다. 그럴 때 불법으로 행해진 건물에 대하여도 보상금을 받는지, 토지는 대지로 보상금을 평가해 주는지 알아보겠습니다.

 

1. 무허가건축물이 보상 가능한지?

 

 

 

(1) 관련 규정

토지보상법 제75조에서는 건축물 등 물건에 대한 보상을 규정하고 있습니다. 건축물 입목 공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 다만

①이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

②건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

③사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

에는 물건의 가격으로 보상하여야 한다 라고 규정하고 있습니다.

 

(2) 건축물 등

건축물 등 이란 토지보상법 제75조에서 건축물 입목 공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건으로 규정하고 있습니다. 건축물 등에서 "등"에는 건축물 이외의 입목 공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건으로 이해할 수 있습니다.

 

건축물이란 건축법 제2조제2호에서 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 그밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다라고 정의하고 있습니다. 따라서 건축물이 되기 위해서는 반드시 구조적으로 지붕 기둥 또는 벽이 있어야 합니다.

 

(3) 무허가건축물 등

무허가건축물 등이란 건축법상 허가나 신고를 득하고 건축 또는 용도변경을 해야 하는 건축물을 허가나 신고를 득하지 않고 건축 및 용도변경을 한 건축물을 말합니다.

 

건축법에서는 용도변경시에도 허가나 신고를 득하고 하도록 되어있기 때문에 허가나 신고를 득하지 않고 용도변경한 건축물도 무허가 건축물로 보고 있습니다.

 

(4) 무허가건축물 등 으로 인정하는 기준

1989년 1월 24일 이전 무허가건축물 등 : 적법한 건축물로 인정

1989년 1월 24일 ~ 1997년 12월 23일 : 무허가건축물 등으로 판단

1997년 12월 23일 ~ 2012년 1월 2일 : 적법한 건축물로 인정

2012년 1월 2일 ~ : 무허가건축물 등 으로 판단

1989년 1월 24일부터 현재까지 기간중 1997년 12월 23일 ~ 2012년 1월 2일이 기간에 적법한 건축물로 인정하는 기간이 있었는데 이때에 개정된 건축법에서 용도변경 행위를 건축에서 제외하고 별도의 규정을 두었으며 대법원은 무단용도변경 건축물로 볼 수 있는 것은 별론으로 하더라도 무허가 건축물에 해당한다고 볼 수는 없다고 하여 건축물 자체로는 적법한 건축물로 인정하는 판시를 한 바 있습니다.

 

(5) 무허가건축물 등도 보상?

원칙적으로 건축물 등은 보상대상이 되기 위해서는 보상금 지급시점 또는 수용재결일까지 존재하고 있어야하고 보상금지급 이전에 소실된 건축물 등은 보상대상이 아닙니다. 다만 사업시행자가 철거 수거 등을 허용한 경우에는 보상금 지급시점에 존재하지 않아도 보상대상은 됩니다.  따라서 건축물의 소유자는 자신의 노력으로 보상금이 지급시점 또는 수용재결일까지 관리하여야 합니다.

 

무허가건축물 등에 대해서는 토지보상법상 건축물 보상 대상 가부에 대해서 별도의 규정이 없습니다. 다만 대법원은 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부와 관계없이 토지수용법상의 사업인정고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 된다고 하여 무허가건축물 등도 토지보상법상 보상의 대상이 됩니다.

 

2. 무허가건축물등이 소재한 토지에 대한 보상

 

 

(1) 원 칙

토지보상법 시행규칙 제24조에서는 무허가건축물등의 부지는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 따라서 무허가건축물이 건축되어지기 직전의 이용상황을 기준으로 토지보상금을 책정한다고 규정하고 있습니다.

 

(2) 예 외

위에서 살펴본 바와 같이 1989년 1월 24일 이전의 무허가건축물 및 1997년 12월 23일 ~ 2012년 1월 2일 사이에 건축된 무허가건축물에 대하여는 적법한건축물로 인정해 주기 때문에 건축물이 소재한 토지에 대하여 현황을 기준으로 보상평가 합니다.

 

(3) 적정한 대지면적 산정 기준

토지보상법 시행규칙 부칙 <건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31.> 제5조제2항에서는 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.

 

상한을 규정하고 있는 것인데요. 실질적으로 무허가건축물의 면적이 건폐율을 초과하지 않는다면 무허가건축물의 면적만큼만을 대지로 인정할 것인지, 무허가건축물의 면적을 건폐율만큼 역산한 면적을 대지로 인정할 것인지가 문제가 됩니다.

 

이에 대법원은 용도 규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용 수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 판시한바 있는데 명확하게 면적의 기준은 제시하지 않고 있습니다.

 

 

결론적으로 무허가건축물은 공익사업을 위한 보상시에 사업인정고시일 이전부터 보상시점 및 재결시점까지 소실되지 않았다면 적법 불법을 따지지 않고 보상의 대상이 됩니다. 

 

무허가건축물 등의 부지에 대하여는 위에서 살펴본 바와 같이 특정한 요건에 의거하여 무허가건축물이 적법한건축물로 인정되는 경우에 한하여 현황기준 즉 대지 기준으로 보상금이 평가되고 적법한건축물로 인정되지 않는 경우에는 무허가건축물이 건축되기 직전의 이용상황을 기준으로 보상금이 평가됩니다.