토지보상법 : 토지보상금은 공시지가의 2배?? 3배??

 

안녕하세요. 국가나 지자체의 공익사업에 편입되는 토지를 소유하는 분들이 가장 궁금해하는 것이 토지보상금일 것입니다. 인터넷을 검색하거나 보상받은 경험이 있으신 분들에게 물어보면 간혹 토지보상금액이 공시지가의 2배 정도 된다, 공시지가의 3배 정도 된다 하는 이야기를 많이들 듣는 경우가 있습니다. 일을 하다 보면 공시지가의 2배를 보상금으로 주던데?? 3배를 보상금으로 주던데?? 하는 이야기를 듣곤 합니다. 과연 토지보상금이 공시지가를 기준 삼아 2배 혹은 3배를 주는 걸까요?? 아래에 공시지가와 토지보상금의 성격과 관계에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

1. 공 시 지 가

(1) 표 준 지 공 시 지 가

1) 개 념

표준지공시지가란 국토교통부장관이 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하여 공시한 공시지가를 말합니다. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 평가되어 공시합니다.

 

2) 표준지공시지가 평가기준 및 방법

표준지공시지가는 국토교통부장관이 감정평가법인등에게 조사ㆍ평가를 의뢰하며, 의뢰받은 감정평가법인등은 적법한 절차와 방법에 의해 평가하게 됩니다. 표준지공시지가는 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료, 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 참작한 "적정가격"으로 결정합니다. 일반적으로는 적정가격을 결정하기 위해서는 인근의 거래사례를 기준으로하는 거래사례비교법으로 평가하게 됩니다.

 

3) 표준지공시지가의 활용 및 효력

표준지공시지가는 공공용지 매수 및 공익사업을 위한 토지의 수용 및 사용, 국공유지 취득 및 매각, 조성용지 등의 공급 분양의 목적을 위한 지가 산정 할 때 기준이 됩니다. 표준지공시지가가 공시되면 표준지공시지가는 우리나라의 지가정보를 제공하고, 거래지표, 국가기관의 업무와 관련된 지가산정 및 개별적인 감정평가 시에 활용됩니다.

 

 

(2) 개 별 공 시 지 가

1) 개 념

 개별공시지가는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 말합니다.

 

2) 개별공시지가 산정방법

개별공시지가는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정합니다. 이 경우 해당 토지의 개별공시지가와 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 합니다.

 

3) 개별공시지가의 활용

개별공시지가는 개념에서 살펴본 바와 같이 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정을 위하여 활용됩니다. 토지보상을 위한 감정평가시에는 활용이 되지 않습니다. "대법원은 토지수용을 위한 토지보상금은 개별공시지가를 기준으로 산정해야 하는 것은 아니며, 관계 법령에 따라 보상액을 산정한 결과가 개별공시지가를 기준으로 산정한 지가보다 저렴하는 사정만으로 보상액 산정이 잘못되어 위법한 것이라고 할 수는 없다" 라고하여 개별공시지가는 보상액 산정의 기준이 아니라는 취지의 판결을 낸 바 있습니다.

 

 

 

2. 토 지 보 상 금

 

 

(1) 헌법 제23조제3항 및 토지보상법 제70조 제1항

공익사업을 위한 토지보상금에 대한 규정은 헌법 및 토지보상법에서 규정하고 있는데, 헌법 제23조 제3항 에서는 " 공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다." 라고 하고 있으며, 토지보상법 제70조 제1항 에서는 " 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 등 과 그 밖의 토지 특성을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다." 라고 규정하고 있습니다. 여기서 공시지가라 함은 표준지공시지가를 의미하며 합니다.

 

(2) 정당한 보상 = 적정가격??

우선은 헌법재판소에는 토지보상법상 보상조항 즉 제70조 제1항은 헌법 제23조 제3항의 정당보상의 원칙에 위배되지 않는다고 하여 토지보상법 제70조 제1항은 정당보상의 원칙에는 부합하는 것으로 볼 수 있습니다. 그렇다면 적정가격은 무엇일까요?? 토지보상법에는 적정가격에 대해 별도의 정의는 내리지 않고 있습니다. 다만 『부동산 가격공시에 관한 법률』에서 적정가격에 대하여 정의하고 있는데 이는 시장가격 즉 시가(市價)와 유사한 개념으로 정의 하고 있으며 토지보상법상 적정가격과 유사한 개념으로 볼 수 있습니다.

 

(3) 시가(市價) vs 적정가격

앞에서 살펴본 바와 같이 적정가격은 시가와 유사한 개념으로 볼 수 있습니다. 다만 시가는 말 그대로 시장에서 발생한 가격 즉 과거 거래된 사례라고 이해하시면 됩니다. 그러나 적정가격은 과거에 거래된 사례를 토대로 거래가 될 가능성이 높은 가격을 말하는 것으로 법률에 근거하여 판단한 가격 이므로 시가=적정가격으로 이야기하는 것은 조금 무리가 있고 비슷하게 보시면 될 듯합니다.

 

(4) 시가(市價) vs 시가(時價) 

토지보상법 제67조 제1항에서는 "보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다."라고 하여 시기의 가격을 기준으로 보상한다고 하고 있습니다. 이를 기준 시기의 가격 즉 시가(時價)라고 하는데 시가(市價)와 한국어로서 발음은 같으나 그 뜻은 상이합니다. 시가(時價)는 그 당시의 가격, 시기의 가격이과 시가(市價)는 시장에서의 가격, 거래된 가격을 의미한다고 이해하면 됩니다. 

 

(5) 평 가 방 법

토지보상법상 토지보상금 산정을 위한 토지의 평가방법은 공시지가를 기준으로 평가하도록 하고 있는데 자세한 내용은 앞선 글에서 확인하실 수 있습니다.

2024.01.04 - [분류 전체보기] - 토지보상법 : 토지보상을 위한 감정평가 방법??

토지보상법 : 토지보상을 위한 감정평가 방법??

 

3. 결론

 

 

이상 토지보상법상 토지보상금과 공시지가에 대하여 살펴보았습니다. 토지보상금을 평가하기 위하여 표준지공시지가를 활용하여 평가하는 규정은 있으나 그 어디에도 토지보상금액은 공시지가의 2배 또는 공시지가의 3배로 결정한다는 내용은 없습니다. 과거, 아주 옛날부터 보상감정평가가 진행되어 오면서 보상금액을 받아보니 공시지가의 2배 정도 되더라 3배 정도 되더라 라고하는 카더라 내용입니다.

 

토지보상금액이 평가되는 기준은 공시지가를 몇 배 곱하기 하는 것이 아니라 시점과 토지의 개별적인 특성 주위의 시세 수준 등을 종합적으로 고려하여 각각의 개별필지별로 평가하여 결정하도록 되어있으며 앞서 살펴본 바와 같이 적정가격으로 시가(市價)와 시가(時價)를 모두 고려하여 평가합니다. 다만 법률에 규정하고 있는 당해사업으로 인한 개발이익을 배제하는 가격이기 때문에 반드시 시가(市價)와 동일 유사하지만은 않습니다.실제로도 감정평가하는 경우에 개별공시지가를 하나하나 비교해 가면서 평가하는 경우는 드뭅니다. 

 

결론적으로 봤을 땐 보상금을 받아보고 나서 공시지가랑 비교해 봤을 때 실질적으로 2배 정도 차이 날 수도 있고 3배 정도 차이 날 수도 있습니다. 이는 후행적인 것이지 보상금액이 평가되기 이전부터 그 정도의 금액이 될 것이라는 추측은 사실 의미도 없고 맞지도 않으니 이런 고민할 시간에 자신의 토지를 조금이라도 더 관리하여 조금이라도 보상을 더 받을 방법을 강구하는 것이 더욱 좋을 것 같습니다.^^