2025년 달라지는 부동산 정책(2) 주택청약종합저축 소득공제 1세대 1주택 스트레스 DSR

앞전에 2025년에 예정되어 있는 부동산 정책에 대하여 중도상환수수료제도와 신생아특례대출에 대하여 살펴봤는데요. 이번에는 주택 청약종합저축제도 소득공제 제도와 지방주택취득 시 1세대 1 주택 인정제도, 스트레스 DSR제도에 대하여 살펴보겠습니다. 복잡하면서도 단순하지만 그래도 알아놓으면 손해는 보지 않겠죠??

 

1. 주택청약종합저축 소득공제

(1) 주요 변경 내용 비교

항목	기존 제도	2025년 변경 제도
소득공제 대상	연소득 7,000만 원 이하 무주택 세대주만 가능	무주택 세대주 및 배우자 모두 소득공제 대상에 포함
소득공제 한도	연 최대 240만 원 납입액에 대해 소득공제 가능	연 최대 300만 원 납입액에 대해 소득공제 가능
가입 대상	만 19세 이상, 무주택자	만 19세 이상, 무주택자 및 특정 요건을 충족하는 1주택자 까지 확대 검토 중
공공분양 우선 배정	공공분양 우선 배정은 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)에 한정	무주택 기간이 긴 청약 가입자에게 추가 가점을 부여하여 일반 공급에서도 우선 배정 확대
저축 인정 납입금액	월 최대 10만 원까지 인정	월 최대 20만 원까지 납입 인정 가능
청약 가점제	85㎡이하 주택은 100% 가점제, 85㎡ 초과는 추첨제 일부 적용	85㎡ 초과 주택에도 가점제 비율 증가 예정

 

(2) 세부 변경 사항

1) 소득공제 대상 확대

• 기존에는 세대주만 소득공제 혜택을 받을 수 있었으나, 2025년부터 세대원(배우자)도 소득공제 대상에 포함됩니다.
• 이로 인해 맞벌이 가구는 배우자 명의로 청약저축을 추가 가입하여 소득공제 혜택을 더욱 극대화할 수 있습니다.

2) 소득공제 한도 상향

• 납입액의 소득공제 한도가 연간 240만 원에서 300만 원으로 확대됩니다.
• 저축액이 늘어난 만큼 더 큰 세제 혜택을 누릴 수 있게 되어 무주택자의 저축 동기 부여가 강화됩니다.

3) 저축 인정 납입금액 상향

• 기존에는 월 10만 원까지만 인정되던 납입 금액이 20만 원으로 증가하여, 더 높은 청약 가점을 받을 수 있는 기회가 제공됩니다.
• 이는 청약점수를 높이려는 무주택 가입자에게 유리한 변경 사항입니다.

4) 공공분양 우선 배정 확대

• 무주택 기간이 긴 가입자에게 공공분양 주택에서 우선 배정 혜택을 강화하여, 주택 소유 이력이 없는 장기 무주택자가 더 높은 우선권을 받을 수 잇도록 변경됩니다.

5) 가점제 적용 확대

• 기존에 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제가 적용되었지만, 2025년 부터는 85㎡ 초과 주택에도 가점 비율이 확대됩니다.
• 이는 대형 평수 주택 청약을 원하는 무주택자에게도 유리하게 작용할 예정입니다.

(3) 정책 변경의 기대효과

• 무주택자 혜택 강화 : 무주택 세대와 가입 기간이 긴 사람들에게 실질적 혜택을 제공하여 주택 구매의 기회를 높임.
• 청약저축 활성화 : 소득공제 대상 확대와 한도 상향으로 청약저축 가입률 상승 기대
• 중산층 및 맞벌이 가주 지원 : 세대주뿐만 아니라 세대원(배우자)까지 소득공제 혜택을 받을 수 있어 실질적인 가구 소득 감소 효과 제공.

(4) 유의사항

• 소득증빙 : 소득공제를 받기 위해서는 가입자의 소득 증빙 자료를 제출해야 합니다.
• 중복 청약 제한 : 동일 세대 내에서 여러 계좌를 운영하더라도 1주택 청약 시 중복 활용은 불가능합니다.
• 기타 조건 변화 : 공공분양이나 특별공급 세부 조건은 지역별, 사업별로 다를 수 있으므로 정확한 정보는 공고문을 확인해야 합니다.

2. 지방 주택 취득 시 세제 혜택

(1) 주요 변경 내용 비교

항 목	기존 제도	2025년 변경 제도
세제 혜택 대상 지역	인구감소 지역 한정 일부 농어촌 지역	인구 감소 지역 및 비수도권 미분양 주택 포함
취득세 감면율	최대 50% 감면	최대 75% 감면
양도소득세 혜택	기존 주택 처분 조건 시 양도소득세 일시 면제	기존 주택 처분 없이도 일시적 1가구 2주택 특례로 양도소득세 면제
종합부동산세 혜택	지방 주택은 감면 혜택 없음	인구 감소 지역 주택에 대해 일정 기간 종부세 중과 배제
주택 가격 요건	3억 원 이하 주택에만 적용	주택 가격 상한선 완화 검토 중 (4억~5억 원 이하 적용 가능성)
거주 요건	취득 후 2년 이상 실거주	실거주 요건 완화 가능성(지역별 요건 차등화 가능)
일시적 1가구 2주택 인정	기존 주택 처분 조건 하에 인정	기존 주택 처분 조건 없이 일시적으로 1가구 2주택 인정

 

(2) 세부 변경 사항 설명

1) 세제 혜택 지역 확대

• 기존: 인구 감소 지역 및 농어촌 일부 지역에 한정되어 혜택 제공.
• 2025년 변경:
  • 인구 감소 지역 외에도, 비수도권 미분양 주택까지 혜택 지역에 포함.
  • 이는 지방의 주택 수요 촉진과 미분양 해소를 동시에 목표로 함.

2) 취득세 감면율 확대

• 기존: 취득세 최대 50% 감면.
• 2025년 변경: 취득세 최대 75% 감면으로 확대.
  • 예: 3억 원 주택의 취득세 4% 기준 → 약 900만 원에서 450만 원으로 감소.

3) 양도소득세 특례 강화

• 기존: 기존 주택을 처분할 경우에만 양도소득세 면제.
• 2025년 변경: 기존 주택 처분 조건 없이, 일시적으로 1 가구 2주택 인정.
  • 기존 주택을 유지하면서 지방 주택을 취득해도 양도세 중과 면제 가능.

4) 종합부동산세 혜택 도입

• 기존: 지방 주택에 대해 종부세 혜택 없음.
• 2025년 변경: 인구 감소 지역 주택은 일정 기간 종부세 중과 제외.
  • 종부세 감면 대상은 1가구 2 주택자도 포함 가능.

5) 주택 가격 요건 완화

• 기존: 3억 원 이하 주택에만 혜택 적용.
• 2025년 변경: 상한선을 4억~5억 원 이하로 완화 검토.
  • 더 많은 지방 주택이 세제 혜택을 받을 수 있도록 확대될 예정.

6) 실거주 요건 완화

• 기존: 취득 후 2년 이상 실거주 필수.
• 2025년 변경: 실거주 요건이 완화되거나 지역별 차등화 가능성.
• 예: 인구 감소가 심각한 지역에서는 실거주 요건이 없어질 가능성.

(3) 정책 변경의 기대 효과

 

• 지방 미분양 해소: 미분양 주택 취득자에게 세제 혜택을 제공함으로써, 지방의 부동산 시장 활성화 유도.
• 인구 감소 지역 활성화: 인구 감소 지역에서의 주택 거래와 정착을 장려하여 지방 소멸 위기를 완화.
• 1 주택자 부담 완화: 기존 주택을 유지하면서도 지방 주택 취득 시 세제 혜택을 받을 수 있어 주거 선택 폭 확대.

(4) 유의사항

 

• 혜택 중복 제한: 세제 혜택은 동일 주택에 대해 중복 적용이 불가하므로, 취득세, 양도세, 종부세 중 자신에게 유리한 항목을 선택해야 함.
• 지역별 세부 요건: 지역별 혜택 조건(가격, 면적, 실거주 등)은 차이가 있을 수 있으므로 정확한 내용은 지방자치단체나 세무기관에 확인 필요.
• 기존 주택 보유자: 일시적 1 가구 2 주택 특례를 적용받기 위해 기존 주택 처분 계획을 잘 수립해야 함.

3. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도

(1) 주요 변경 내용 비교

항 목	기존 스트레스 DSR(1,2단계)	2025년 변경 (3단계 도입)
적용 금리 기준	실제 대출 금리만 반영	스트레스 금리(기준 금리 + 0.5~1.0%)를 추가 반영
적용 대상	총 대출액 1억 원 이상 대출자	총대출액 1억 원 이상 대출자 일부 상품은 1억 원 미만에도 적용 확대 검토
DSR 산정 방식	대출자의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득 대비 차지하는 비율	동일 산정 방식 유지 그러나 스트레스 금리를 적용한 상환액 계산 추가
대출 한도	실제금리에 따라 산정된 DSR기준을 충족하면 대출 가능	스트레스 금리 적용 시 DSR 기준 상향 적용 가능성(대출 한도 감소)
DSR기준 비율	연 소득 대비 40~50%이내	동일 비율 유지, 그러나 스트레스 테스트로 인해 실질적 대출 가능 금액 감소
금리 인상 리스크 반영	금리 상승 위험 반영 미흡	금리 인상 가능성을 사전에 반영하여 대출 한도를 조정

 

 

(2) 세부 변경 사항 설명

1) 스트레스 금리 도입

• 기존: 실제 대출 금리(고정 또는 변동 금리)에 기반하여 대출 한도를 계산.
• 2025년 변경: 금리 인상 리스크를 반영하기 위해, **스트레스 금리(기준 금리 + 0.5%~1.0%)**를 가정하고 DSR을 재산정.
  • 예: 실제 대출 금리가 4%라면, 스트레스 테스트에서는 4.5%~5%를 적용.
  • 영향: 스트레스 금리를 기준으로 대출 한도가 감소.

2) 적용 대상 확대

• 기존: 총대출액이 1억 원 이상인 차주에만 적용.
• 2025년 변경: 일부 상품(주택담보대출 등)에서 1억 원 미만 대출자까지 확대 적용 가능성.
  • 이는 소규모 대출자까지 리스크 관리 범위를 확장하려는 목적.

3) 대출 한도 감소

• 스트레스 금리로 DSR을 재계산하면, 대출 한도가 줄어들 가능성이 큼.
  • 예: 연 소득이 5,000만 원인 차주가 실제 금리(4%) 기준으로는 2억 원 대출 가능 → 스트레스 금리(5%) 기준으로는 1.8억 원으로 감소.

4) 금리 인상 대비 강화

• 기존에는 금리 인상 리스크를 대출 심사에 반영하지 않아, 금리가 급등할 경우 상환 부담이 급증할 우려가 있었음.
• 2025년부터는 금리 상승 가능성을 미리 반영하므로, 대출자의 상환 안정성 확보.

(3) 정책 변경의 배경

• 가계부채 안정화 : 가계부채가 빠르게 증가하면서 금리 상승기에 대출자의 상환 부담이 급증하는 문제를 방지
• 금리상승 대비 : 실제 금리가 상승할 경우를 사전에 고려하여, 차주의 재정 건전성을 유지하기 위한 대출심사 기준강화
• 금융 안정성 강화 : 은행 및 금융기관의 대출 리스크 관리 강화를 통해 금융 시스템 안정성을 도모

(4) 유의사항

• 대출 한도 감소 대비: 기존보다 대출 가능 금액이 줄어들 가능성이 있으므로, 여유 자금 계획을 세워야 함.
• 대출 금리 확인: 스트레스 금리가 실제 금리에 미치는 영향을 이해하고 대출 한도를 재평가해야 함.
• 금융기관별 차이: 스트레스 DSR 적용 방식은 금융기관마다 약간의 차이가 있을 수 있음.

 

2025년 달라지는 부동산 정책에 대하여 살펴봤는데요. 아직은 예정되어 있는 안 이기 때문에 향후에 어떻게 수정되어 발표될지는 모르겠으나 아마도 큰 변동 없이 발표될 것으로 보이네요. 구체적인 사항은 발표되고 난 뒤 준비하면 될 것 같네요~ 위 내용을 참고하시어 2025년을 대비하면 좋을 것 같습니다.

 

 

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